عاش التصحيح الصغير: على الفروق بين تام"أ 38 لتر"أ 38 2 - MivzakLive أخبار

عاش التصحيح الصغير: على الفروق بين تام"أ 38 لتر"أ 38 2

رصيد الصورة: Shutterstock

زئيف نحمانسون

خطط المخطط التفصيلي الوطنية ، أو كما نعرفها بالفعل باسم تم"لم تعد تحدث زلزالاً في سوق العقارات"الحوزة ، ولكن السبب الرئيسي لتشكيلها هو الزلازل. ومن المهم ألا نخطئ ، فوقع إسرائيل على الصدع السوري الأفريقي هو نقطة ضعف في البلاد ، وفي الماضي عانينا بالفعل من الزلازل الشديدة التي أودت بحياة العديد من الضحايا.

في عام 1927 ، قبل أقل من مائة عام ، قُتل 285 شخصًا في مثل هذا الزلزال. على الرغم من أن البناء قد تحسن بأعجوبة ، حتى اليوم ، هناك الكثير من المباني القديمة جدًا في البلاد ، والتي يزيد عمرها عن 50 عامًا ، وما بعد ذلك فهي ليست آمنة – فهي أيضًا غير مبنية وفقًا للمعايير المطلوبة اليوم. أولاً ، في واقع اليوم يتطلب تثبيت MM"في أي شقة من المفترض أن تحمي ساكني المنزل من الزلازل وأيضًا من الهجمات الصاروخية ، والتي بمرور الوقت تترك لنا وقتًا أقل للركض إلى الملاجئ. بالإضافة إلى ذلك ، هناك حاجة ماسة لتقوية وإعادة تأهيل المباني نفسها. من أجل معالجة هذه المشكلة ، وفي طريق إيجاد حل آخر لأزمة الإسكان ، المخطط الهيكلي ، تام"أ 38 ، وبعد ذلك بوقت قصير تام"أ 38 2 ، أو كما يطلق عليه "تخليص البناء" لكن قبل أن نصل إلى ذلك ، لنبدأ بشرح للخطة الأصلية.

الشقق أعلاه وما بعدها

بشكل عام ، فكرة خطة البرنامج"أ 38 بسيط: مقاول أو مطور عقارات"العقارية ، يتفق مع أصحاب الشقق في مبنى قديم على تجديد كامل للمبنى ، من الأساسات ، من خلال الجدران الاستنادية والبنية التحتية والواجهة. بالإضافة إلى ذلك ، تقوم بتجديد وتحديث كل شقة في المبنى وتكييفها مع أحدث مستويات المعيشة. يتحمل نفس المطور أيضًا الملكية الكاملة للبناء والتجديد ، علاوة على ذلك – إذا اضطر المستأجرون خلال فترة التجديد إلى الاستقرار في سكن بديل – فعليه أيضًا تمويله. هذه تكاليف باهظة للغاية ، ولكن يجب أن يكون العائد أعلى: أثناء تجديد المبنى ، يضيف المطور طابقين إلى المبنى ويبني شققًا إضافية. عادة ما تكون هذه أربع شقق ولكن في بعض الأحيان تكون أيضًا أكثر. يتم نقل هذه الشقق إلى الملكية الكاملة للمطور ، ويجوز له بيعها وتأجيرها لمستأجرين آخرين وفي بعض الحالات يسكن في إحدى الشقق.

ظاهريًا ، نشأ موقف WIN WIN: يحصل أصحاب الشقق القديمة على شقة مجددة ومُحدثة وعادية ، ويحصل المطور على مكافأة مناسبة للغاية ، وتتلقى البلدية حزن الأحياء القديمة في المدينة من خلال الدخول "دم جديد" والأسر الشابة والدولة تحصل على المزيد من الوحدات السكنية التي تخفف ولو بشكل طفيف من أزمة العقارات"ن.

لكن من الناحية العملية ، هذا ليس إجراءً بسيطًا ، في إسرائيل كما في إسرائيل ، تهيمن البيروقراطية. المسائل القانونية والموافقات والاتفاقيات تؤدي إلى عملية الموافقة"ج: التسويف الذي يمكن أن يستمر لمدة عامين أو حتى ثلاث سنوات. إذا أضفنا إلى ذلك فترة التجديد التي تستمر أيضًا بين عام ونصف العام وسنتين ، نحصل على مشروع مدته 4 سنوات.

على الجانب البيروقراطي ، هناك الكثير "رجال الأعمال" الذين يحاولون الاستفادة من الفرص قفزوا إلى عربة التسوق وهم يعرضون أشياء ليس لها شيء وراءهم ، دون أي دعم مالي ومعرفة مهنية. في الوقت نفسه ، هناك منافسة شرسة على قلوب أصحاب الشقق ، وتشمل المخططات الرئيسية التي يقدمها كل مطور أشياء أخرى ، بمواد خام مختلفة ومستويات عمل مختلفة. كقاعدة مطور في مشروع تام"أ. 38 يُفترض أن يمنح المستأجرين شقة تم تجديدها في مبنى محصّن. مم"د- في غرفة أخرى وشرفة وموقف سيارات. بالإضافة إلى ذلك ، من المفترض أن يهتم المطور بساحة المبنى واللوبي وغرفة القمامة والمصعد. قدرة اللعبة في هذا العرض رائعة ومن الصعب جدا مراقبتها. من ناحية أخرى ، يحب ساكنو المبنى أيضًا المساومة والمطالبة بالمزيد ، وأحيانًا (أو دائمًا ، من الناحية العملية) هناك خلاف بينهما ، الأمر الذي يؤدي إلى تأخير العملية ، والتي لا يمكن أن تبدأ إلا بعد التوقيع والاتفاق الكامل من جميع أصحاب الشقق.

رصيد الصورة: Shutterstock

من القيامة إلى الهلاك ومرة ​​أخرى إلى القيامة

ماذا يحدث إذا كان المبنى في موقف شديد التعقيد أو شديد الخطورة بحيث يتعذر تقويته وتجديده؟ عندما واجهت وزارة الإسكان والتعمير عددًا غير قليل من هذه المباني ، نشأت حاجة بديلة لخطة تام"أ 38 ، وهكذا في الواقع ، بعد ست سنوات من الخطة الأصلية – ولدت تام"أ 38-2. إخلاء البناء يشبه إلى حد كبير عملية TAM"ج. الأصل ، وأيضًا حيث يتحمل المطور جميع التكاليف. في المقابل ، تتضمن الخطة الجديدة هدم المبنى إلى الأساس وإنشاء مبنى مختلف تمامًا في مكانه. لذلك ، فهي أولاً وقبل كل شيء عملية عمل أطول بكثير من TAM"أ 38 ، وثانيًا ، يتلقى المستوى المعماري مزيدًا من التركيز لأن هذه المرة التخطيط الكامل للمبنى الجديد مطلوب. يفضل العديد من المستأجرين والمطورين في هذه المشاريع المضي قدمًا في عملية إخلاء البناء لأن لديهم المزيد من العمل والمساحة الإبداعية ، بالإضافة إلى أنهم يحصلون على بنية تحتية جديدة تمامًا. إلا أن لجان التخطيط المحلية وفي بعض الحالات الوطنية أيضًا تعبر عن معارضة إخلاء البناء ، لأن وقت العمل الطويل وتعقيد العملية ينتج عنه أعباء ويلحق الضرر بمستوى معيشة السكان الآخرين في الحي.

خلاصة القول ، في كلتا الحالتين دون استثناء ، فإن العمل مع رائد أعمال محترف لديه خبرة في العديد من مشاريع التجديد الحضري التي نجحت بالفعل وانتقلت إلى مرحلة السكان – هو اعتبار حاسم لنجاح المشروع. كلما كانت تعاملات المستأجرين مع المطور أكثر تركيزًا واحترافية ، زاد استفادة الجميع من المشروع ورضاهم.

Source link

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *